住戶可以當總幹事嗎的問題，透過圖書和論文來找解法和答案更準確安心。 我們挖掘到下列精選懶人包

買房也要買幸福：挑好屋，預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」！

為了解決住戶可以當總幹事嗎的問題，作者陳品峯 這樣論述：

房價有值，管理更有值！ 　　高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課： 　　懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值 　　為什麼同樣的地段，有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔，有些社區卻是公設破落、房價有退無進？台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢，殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！ 　　別讓公設成為乏人問津的蚊子館！算一算：合理的管理費該收多少？ 　　你買屋的成本，有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會，進一步說，管理費決定房子的一生！買間台北的2,400萬元的房屋，公設比30%，等於花了720萬元買公設，再加上240萬元的50年管理

費，就變成960萬元的開銷！小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理，大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡，甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問！你一定要精打細算，知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算！ 　　優質的物業服務理念：極致服務，恰到好處。從軟硬體維護服務，到社區總體營造甚至財源開拓，面面俱到才是好管理。 　　「物業設計」必須獨立成為專業領域，才能提高建築價值，從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質，減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期，加入「以人為本」的整體物業設計概念，包括硬體動線、服務機制、能源損

耗、人力資源配置等等，日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用，進而確認建案的物業管理服務水平。 各界推薦 　　【物業管理專家】 　　高永昆博士（中華民國物業管理經理人協會名譽理事長） 　　蘇雅頌（中華民國物業管理經理人協會理事長） 　　許振煙 (新光保全副總經理) 　　【學界】 　　姚立德（國立台北科技大學校長） 　　陳建謀（華夏技術學院資產與物業管理所所長） 　　【媒體人】 　　林青蓉（名節目主持人） 　　田大權（大聲行銷顧問公司執行總監） 　　倪子仁（好房研展中心執行長） 　　【企業界】 　　陳煌銘 (

台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長) 　　王福漲（21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長） 　　傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理) 　　張麗蓉（遠雄房地產行銷副總） 　　【設計師】 　　徐志強（原堂室內裝修工程股份有限公司總經理） 　　袁宗南（燈光設計大師） 作者簡介 陳品峯 Forrest Chen 　　安杰國際物業集團董事總經理 　　1964年生，來自九份山城的礦工兒子， 　　臺北科技大學經營管理EMBA畢， 　　建築與物業工作者，超過25年以上的工作經驗。 　　東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、 　　兩岸著名建案物業設計顧問 　　曾擔任

遠雄建設林口、三峽招商顧問、 　　遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、 　　臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、 　　臺北市公營住宅大龍峒物業管理、 　　萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。 　　獲獎與榮譽： 　　以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人 　　現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、 　　曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、 　　獲得英國國際管家協會管家證書 　　以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道， 　　希望讓物業設計成為顯學，也期

待臺式溫馨物業服能展躍於國際。 物業管理專家推薦   開拓前期物業規劃設計的新契機　高永昆   「以人為本」的物業規劃設計　蘇雅頌 讓「家」成為真正安心的休息　許振煙 學界推薦　發現台灣物業管理新價值　陳建謀 媒體推薦　好房子的真價值，是幸福！　田大權 企業界推薦 引領方向的全方位物業指南針　王福漲 建築生活，用心服務　張麗蓉           自序 ：  創造台式物業設計的價值 前言：認識物業設計，建商有用心、買屋好放心！ •你知道什麼是建築物業設計嗎？     ──物業管理趨勢觀測站：台灣vs.大陸     •買屋入手，物業設計看門道     Par

t1  保值第一課，公設學問大：打造「燈亮、花開、人和」的社區環境 1-1從零到有，公設時代來臨 1-2永遠的話題王──公設規劃比一比 ．求吸睛──建商最愛的公設規劃 ．要實用──社區住戶最喜歡的公設     ．社區住戶最不喜歡的公設排行     ．別讓公設成為乏人問津的蚊子館     1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感 外牆篇 ．夜間燈光：妝點建築，溫暖街廓 ．管制燈源：節能美化並行不悖     ．清洗與維護外牆：讓建築常保如新 庭園景觀篇 ．景觀水池維護：造美景、納財氣 ．庭園燈光規劃：樹影與光影共舞 ．戶外地坪設計：務必留心防滑與保養 ．庭

園植栽管理：看繁花似錦，都市森呼吸 ．設置風雨走廊：遮雨蔽日好愜意 1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度 ．大廳配置：建構完美飯店式服務 ．服務櫃檯空間規劃：注重收納，便利維護 ．走出櫃檯：延伸性服務細節規劃 ．監控系統的規劃：安全第一，視線零死角 ．大廳空調配置規劃：環保節能設計，帶來清涼感 1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保 ．享受優良的停車空間：從細節開始加分…… ．垃圾處理室及工具間：落實清潔和衛生的第一步 ．電梯及梯廳：安全美觀缺一不可 ．信箱區：妥善安排住戶最密集使用的區域 ．公佈欄：讓眾人之事，被清楚看見 ．樓梯間：不要讓雜

物阻礙逃生的道路 ．物業辦公室：讓人員有完整的服務空間 ．管委會辦公室：增加住戶對社區的貢獻度 ．屋頂平臺：讓戶外陽光掃除陰霾     1-6休閒性公共設施：軟實力、硬實力，關鍵規劃力 運動空間 ．健身房：器材、空調、電視、隔音，缺一不可 ．桌球室：空間大小有關係 ．撞球室：不建議與桌球室設於一地 ．韻律教室：課程安排和硬體同樣重要     閱讀空間 ．圖書館：藏書量是使用的關鍵 餐飲空間     ．宴會廳：設計要注意大小和使用性 ．Lounge Bar：營造時尚氛圍 ．多功能教室：鎖定特定項目規劃 ．KTV室：沒有良好隔音萬萬不行 ．視廳室：自助社區電

影院 ．游泳池：後續維護成本是關鍵 ．SPA水療館：經營維護有技巧 ．兒童遊戲室：清潔消毒不可少 1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障 Part2.  疑難雜症，讓專業物業管理幫你忙 2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員 ．功能1：前期協助建商，後期協助住戶 ．功能2：專業管理點亮社區房價光明燈 ．功能3：靠規劃，得獎社區讓你房價穩穩漲 ．功能4：專業知識打理社區疑難雜症 2-2 社區對物業管理公司的四大迷思 ．迷思1：管委會成立後，一定要換掉代管期的物業管理公司？ ．迷思2：物業管理公司要每年換才會管得好？ ．迷思3：物業管理公司要續約，一定要回饋

降價？ ．迷思4：物業管理公司只是人力派遣公司？     2-3 張大眼睛，精挑物業管理公司     ．Point 1：是否了解並且符合社區的需求？     ．Point2：檢視對現場服務人員的掌控程度有多少？ ．Point3：社區現場人員身家調查     ．Point4：測試物業管理公司的管理效率     ．Point5：優質總幹事從交接時看仔細 ．Point6：社區現場人員是否有足夠的教育訓練？     ．Point7：是否提供社區支援與加值服務？ ．Point8：是否為社區作整合性服務規劃？ ．Point9：確認發生狀況時，合約內的賠償方式 ．Point10：檢視

接案的規模大小和多寡     ．Point11：檢查竊案發生時的處理方式與程序 Part3  你不能不知道：房價與管理費的等比關係 3-1公設＋管理費＝買屋成本的36% ．頭期款＋房貸≠買房預算     ．看清楚，哪些是公共設施？     3-2 管理費決定房子的一生     ．真相：我們付的管理費，可能不太夠！     ．事先盤點：管理費的用途有哪些？     ．算一算：合理的管理費該收多少？     ．如何計算管理費？第一年就要考慮建築物的維護問題     ．省電祕方：降低公用電費的五個撇步     ．社區資源回收：有效降低垃圾量     ．更換省電燈泡：經費補助

省成本     ．善用公共資源：有效爭取更多補助     ．增加社區財源：開源節流雙項並行     Part4  新觀點，打造完美幸福宅     4-1 他山之石：各國物業管理面面觀     ．日本：制度完整糾紛少 ．美國：專業化管理，保險降低風險     ．英國：房屋類型決定物業管理類型     ．香港：法治建全，有章可循     ．中國：物業管理漸趨多樣化發展     4-2物業管理的服務新潮流     ．潮流1：環保物業管理     ．潮流2：運用數位化資訊平臺 ．潮流3：經營物業服務模式 ．潮流4：全齡化住宅服務     4-3 加入創意和新意：時尚物業

管理 ．面向1：住宅健診中心     ．面向2：寵物友善空間     ．面向3：免下車服務中心     4-4 前期提供物業設計，日後提供極致服務 自序 陳品峯 創造台式物業設計的價值 　　個人一直以來，致力於推動物業管理的核心工作，『前期物業設計』既是最重要的一環，起因可以從十年前一個物業管理的故事講起。 　　那是一個重劃區，當時還很荒蕪，能清楚地看到一大片的黃土，一遇到下雨，就得踩在爛泥巴上，遇到好天氣，又是塵土飛揚，工作環境比較辛苦。我們初期是負責銷售中心的保全與接待服務，配置的人員也只有保全員與接待秘書，但人員來了一兩天就想離職，除了因為新的重劃區較偏僻外，

生活機能也非常不足，光是出去買個便當、飲料，來回就得要花費數十分鐘，所以人員流動率非常大。人員的流動導致物業服務根本沒有品質可言，不久就接到業主的關心電話了。 　　當時我只好帶著鋼盔，準備挨罵，果不其然，一頓劈哩啪拉，還好有另外一組人來找這位業主，而讓我能有喘息的機會，在業主離席一段時間後，我從桌上看到了當時的公共設施平面圖，反正等著也是等著，就看看人家是怎樣設計的。 　　學建築的我，職業本能的病又犯了，咦！怎『游泳池』與「溫泉三溫暖」會規劃在二個不同的地方，而且距離有些遠，那住戶不就要游完泳，穿上衣服，穿過大廳，再脫衣服，然後再去泡溫泉？而且在日後物業管理上也有一些問題應該排除，否則

服務人員是需要再增加的。 　　另外一方面，這建案的大廳設在二樓，各棟電梯沒有直通地下室，這樣住戶的搬家動線、裝潢施工時的裝修進出料的動線也會是個問題？連續幾個問號，讓我想著這建案設計雖然非常好，但可能少了物業管理者的意見，才會遺漏了一些關鍵的細節，煞是可惜。 　　所以，一方面出於職業的習慣，另一方面是想轉移業主的注意力，不再圍繞在人員狀況的處理上，於是在那位業主回來時，我就搶先的提出上面的那些問題，再大膽的提出對設計上的建議。沒想到我的一番建議卻讓業主感到非常驚訝，雖然他們曾經也覺的怪怪的，但就是說不出個所以然，因為我們看出他們沒有注意到的，及從來沒有去想到的事情，當場就邀請我幫忙給出

具體的建議，後續又安排我直接跟公司高層做建議報告。 　　在不到一週時間內，我們幫業主重新建議了所有會所與大廳公設的配置與動線，也為銷售上規劃了許多具有主題性的建議，更豐富了行銷亮點。這次的物業設計建議，立即得到了開發商高層的認同與讚許，進而邀請我們持續為該公司所有項目，做前期物業設計。也因為這次的機會，我們更堅信自己應該要走這條「物業設計」之路。 　　物業設計在台灣建案裡的地位遠不如建築設計、室內設計、景觀設計..燈光設計，但是，為住戶永續保持建築物設備設施的良好狀態，卻是物業管理人員的終身職志，因此身為物業人的我們，戮力於「要求」、「希望」建商能重視物業設計的重要性，這也是本書付梓的

最大動力，除了建商，購屋者、一般的消費者、社區的管理委員會..也都需要認識物業設計，才能夠買到真正的好宅，或者幸福買房後，才知道如何去面對社區維護的柴米油鹽醬醋茶，畢竟建築物完工後，若能適當合理的維護與經營，才是維繫著建築物『品質與價值』的不二法門。 　　推動台式物業設計躍昇國際舞台 　　我們希望，讓一切的設計，在一開始就是對的!在建築全方位的完整設計裡，物業設計應占有一席之地。物業設計以符合人性為基本精神，在實質上對建築物業方面提出恰到好處的規劃，從物業服務定位、服務的內容與成本、管理動線、公共設施專案、未來維護管理或甚至在經營上的軟硬體需求、到社區總體營造面的藝文、環保、生活等各層面

上著墨，並適時加入創新與符合時代趨勢的國際性元素，概念上既可亙古，也能富饒新意。 　　這十多年來，安杰從台北、上海、北京、廈門、漳州、莆田、安溪、昆山、淮安、蘇州、山東到柬埔寨．．．執行了許多前期物業設計的規劃工作，獲得了許多業主的回應、挑戰與支持。 　　我們也參訪日本、新加坡、香港等國際城市的高端物業，我們珍惜著每一次與大師級建築師同場競技的機會，將物業設計的層次往國際的舞台提昇，希望讓物業設計成為建築設計中的一門顯學。 　　我們在廈門的一個案中，甚至為業主引進了英國國際管家的訓練，讓物業服務的軟體(人員)，能與頂級的硬體建築相匹配。該案的設計方案在2010年榮獲美國建築師學會（

AIA）優秀設計獎，並入選2011年亞洲十大超級豪宅，位處廈門五緣灣旁，頂級金字塔尖端的住戶可以享有勞斯萊斯的叫車服務、遊艇出海遨遊的休閒活動，而物業設計如何在高端硬體與軟體間精準切入，我們已在本案擔任物業設計顧問四年之久，將物業設計規劃的4F「利於服務 Fine」、「便於生活Functional」、「精於時尚Fashion」、「合於成本 Financial」的高端物業體系完整架構。 　　開創台灣物業人才新視野 中國進行式、國際進行式 　　面對全球化的發展，我們的物業設計顧問服務受到業主肯定，紛紛要求並派駐顧問與長期培訓當地人員，我們除了在廈門指派瑞士洛桑留學歸來的物業大管家，建置高端物

業服務系統，並以台灣退役軍官特訓大陸保安、台灣頭等艙空服員教導美儀美姿、台灣五星級餐飲主管教導國際餐飲禮儀，讓高端台式服務，台灣人積極主動、和善溫暖、體貼入微的服務理念輸出中國、輸出國際。 　　期待與願望 　　本書中主要以住宅的公共設施切入探討探討，因為坊間所謂的公設設計，大部分還是在空間裝修設計的範疇內，較少融入『實用性與服務面』的規劃，另外在建築設計的專業叢書裡，有『建築技術規則』及『建築設計資料集成』可以參考，華人世界也尚無一本專門討論住宅公共設施與物業設計的書籍，台灣有了物業管理學系，但相關的教課書卻寥寥無幾，很多公設空間規劃的課題與相關合理規範，在教科書上是很難完整找到的，例如

韻律教室的規格、櫃檯大小怎樣恰當？我們只能用住戶人數與實際操作的經驗值去推估出合理、好用的相關尺寸，所以還有很多需要各位先進、專家能提供指正與建議之處。 　　筆者身為物業服務產業中的一員，更希望政府能加速制訂相關設計之規則，讓學界能發展成為專業的課程、也讓建商得以依循，建築師也能正視物業設計的必要性，從事物業的企業能懂得要求與運用，以及讓所有消費大眾能了解與支持後，得到好的住宅生活品質。 　　本書出版的過程不易，特別感謝推手文化優秀的編輯群的幫忙，也感謝蔡欣怡、詹志松、劉謹嫻、潘莉慧、林淑鎂等夥伴們的協助整理，這是我們共同的心血結晶。更由衷地感謝來自產、官、學界的領導、師長與先進們對本

書的推薦與鼓勵。 出版此書，旨在拋磚引玉，希望『物業設計』能蓬勃發展，成為一門顯學，如書中有未盡之處，惠請您不吝指教，以便我們日後有機會調整時，能適當于以修正。謝謝！ 　　歡迎您與我聯繫[email protected] •1-1從零到有，公設時代來臨 1980年代以前，多數房屋都是公寓，原本昂貴的電梯只用在商辦大樓，後來有建商興建七層樓的華廈，住宅差異化誕生，房屋坪數被電梯放大，原本三十坪的三房兩廳，多了電梯的面積持分，變成三十四坪，於是住宅空間從公寓時代幾乎「零公設」，進入到「公設時代」。 隨著電梯普及，國內經濟起飛，國民眼界大開，建商開始引進國外住宅模式，把原本只供進出的樓梯間，

擴大成如飯店般，有挑高門廳、服務櫃檯、訪客桌椅的華麗門面。接著，許多喝過洋墨水的建築師從國外歸臺，引進國外高級住宅概念，除了外觀上打破原有的方正格局，在造型上也開始出現變化。 大樓建材的使用更加華麗多元，從洗石子、馬賽克、方塊磚、二丁掛，進步到石材、玻璃帷幕。七樓電梯華廈已經無法滿足消費者，十四層高的建物開始占據臺北街頭，並且將一樓大廳一再擴大，規劃中庭花園、宴會廳、圖書館、雪茄館等時尚配備。豪宅引領建築時尚，平價住宅也紛紛跟進，休閒公共設施逐漸成為住宅社區的賣點。 緊接而來的是，頂級飯店興起，除了櫃檯服務，還有管家祕書、健身房、游泳池，加入飯店的俱樂部會員成為富豪的身份象徵之一，建商也同步更

新豪宅配備，在社區裡添加飯店等級的公共設施。自此，臺灣的住宅已經擁有「在家渡假」的機能。 一時之間，所有住宅大樓的公設紛紛推陳出新，常見的三溫暖、烤箱和按摩室，卡拉OK室和超大電影視聽室都是基本配備；設在一樓的游泳池不希罕，在頂樓的無邊際泳池才稀奇。不游泳還可拿來開Party，讓住戶有住在好萊塢的感覺。

宅得安心：公寓大廈管理原理與完整解決方案

為了解決住戶可以當總幹事嗎的問題，作者饒後樂 這樣論述：

　　這是一本介紹公寓大廈管理原理的入門寶典，也是社區大樓管理委員與管理服務從業人員必備的工具書。 　　本書破解了長期以來困擾公寓大廈的迷思與謬誤，以實例徹底解析社區大樓管理疑難雜症的成因與解決方法。幫助讀者建立正確觀念，進而建構社區大樓良好的管理機制，亦是社區大樓更新電梯或外牆拉皮的行動指南。 作者簡介 饒後樂 　　成功大學工業設計系畢業。 　　經歷：　　台南市各大專院校優秀青年代表　　固德建築物管理維護有限公司負責人　　顧德資產管理有限公司負責人　　社區大樓公寓大廈管理常任顧問　　大樓外牆拉皮與電梯更新專案顧問　　物業投資與經營管理專案顧問　　台北市績優環保公寓大廈社區評選委員　　台北市優良

公寓大廈評選評審委員 　　網站：　　「好的公寓大廈管理資訊網」（www.agoodman.com.tw/） 【推薦序】【作者序】唐詩劍法與躺屍劍法導論公寓大廈發展起源如何成立公寓大廈管理組織？報備的好處區分所有權人與住戶良好公寓大廈管理的價值公平、效率與既得利益為什麼這樣叫雞婆？破窗定律與剃刀定律影響公寓大廈管理的先天因素建商的影響沉重的公共設施巨型社區的困境建商不該「代收」「公共基金」 公共基金公共基金起源與運用方式演進應繳納之公共基金與應分擔之費用管理費是應繳納之公共基金？還是應分擔之費用？把「公共基金」變成「重大修繕基金」所產生的問題公共基金為什麼會變成「重大修繕基金」？公共基金運用限

制設置公共基金獨立科目公共基金的準備與分攤簡單、清楚、安全的公共基金管理如果法律到此為止 規約停止訂定無效的規約規約的重要規約與區分所有權人會議決議 區分所有權人會議沒人來開會怎麼辦？逐次降低區分所有權人會議出席決議標準會議前設定好議題把會議型態轉變成投票型態7 管理委員會管理委員的權力常務委員的功能常務委員連任限制探討管理委員退場機制管理委員可以支領報酬嗎？公寓大廈管理實務運用屋頂漏水處理管道間給水管漏水處理用訴訟解決問題問卷、連署、公投、自救會 展望公寓大廈管理發展推動優質的公寓大廈管理包裝在管理下的人力派遣系統化公寓大廈管理推動社區大樓e化管理的障礙 問答精選外牆漏水該管理委員會修嗎？管

理委員不做事該怎麼辦？社區財委突然罷工該怎麼辦？管理委員可以球員兼裁判嗎？管理委員會可以限制未繳管理費住戶出入嗎？閱覽公共資料是否要受限制？管理委員會有權用公款包紅白包嗎？愛車被偷或被刮可否要求管理委員會賠償嗎？沒有證照可以擔任總幹事嗎？ 附錄公寓大廈管理管理條例公寓大廈管理條例施行細則公寓大廈規約範本營建署公寓大廈管理Q&A彙編摘錄最高行政法院91年度判字第1644號判決當「公共基金」被定義為「修繕基金」時所產生的問題 作者序 唐詩劍法與躺屍劍法 　　金庸小說《連城訣》敘述男主角自幼受師父傳授「躺屍劍法」，據師父說這劍法強大凌厲，可以讓對手數招內成為躺在地上的屍體。可是男主角學了這門功夫闖

蕩江湖，不但沒有天下無敵，反而屢戰屢敗，甚至於搞到武功盡失、身陷牢獄。後來男主角在因緣際會下修習「唐詩劍法」，這劍法把唐詩內涵蘊藏劍術之中，優美渾厚毫無霸氣。奇怪的是，這「唐詩劍法」與之前師父教的「躺屍劍法」招式雷同，只在細微之處稍有出入。原來只要掌握唐詩內涵，並將其劍道精神融會貫通；不但解決掉原本劍招滯澀鈍窘的缺點，而且威力勇猛，使將出來無人能敵。故事結局是男主角終於明白師父原來是為了利用自己，才把質樸優美的「唐詩劍法」改成中看不中用的「躺屍劍法」傳授以實現個人陰謀。壞心師父的詭計終未能得逞，最後因果報應、自食惡果。 　　另有一則背景在以前蘇聯共產時代的笑話。一個妻子對先生說：「我們兒子最近

一直吵著要腳踏車，我們雖然買不起，可是你在腳踏車工廠上班，如果你每天下班偷偷帶個一、二樣零件回家，一兩個月後我們就可以自己拼出一台腳踏車來。」做丈夫的點頭贊同，並從第二天開始付諸行動。一個多月後某天妻子半夜從睡夢中被客廳傳來的組裝聲響吵醒，下床探詢：「腳踏車好了嗎？」先生抬起頭來嘆口氣說：「不曉得是哪裡出問題，不管我怎麼努力，□出來的都是一挺機關槍！」 　　我們社會為了解決集合住宅管理問題，在民國八十四年通過了「公寓大廈管理條例」，做為社區大樓處理公共事務的依據與準繩。這部法律來自國外，參考了如德國、日本等先進國家立法規定。這部法律原先在立法院一躺多年，也沒有人看好能在短期間內通過。結果因為當

時連續發生多起因建築物違規使用所導致的大火慘劇，暴露出法律在建物管理上的嚴重不足；輿論大譁，立法委員承受極大的社會壓力，遂在短時間內完成三讀，通過立法。 　　不過這部與民眾生活息息相關的法律自施行以來，一直存在許多誤解與還沒解釋清楚的地方。民眾也仍習慣於跳脫法律規定、用立法前處理公共事務的認知、態度和方法來解決問題，使得這部法律應發揮的效益大打折扣。除了因為我們社會缺乏先進國家所具備的公民智能與社會條件外，還有一個重要原因，就是國人對公寓大廈管理運作原理缺乏完整深入的理解，囫圇吞棗的結果是錯把馮京當馬涼，使用錯誤的方法解決問題。 　　筆者自民國九十二年起，有幸加入崔媽媽基金會公寓大廈管理法律服

務行列。每個星期固定一個晚上在崔媽媽基金會答覆社區大樓居民公寓大廈管理方面問題。從各式各樣社區大樓所發生的狀況中，發現民眾對某條規定、甚至於某些基本定義存在南轅北轍的解釋與認知，而且經常把簡單的事情想得太複雜、卻又把複雜的事情想得太簡單。由於缺乏完整一致的邏輯，因此容易犯錯。犯錯之後就怪這部法律不完善，沒辦法解決問題。 　　可是筆者協助社區大樓居民解決問題、提供建議所引用的也不外是「公寓大廈管理條例」所規定的各項程序與標準。社區大樓居民通常是在聽了筆者說明，才恍然大悟發現原來自己的問題，法律規定早已備妥，只是自己不知道；或是自已認為想當然爾的法律關係其實必須在某種前提或條件下才能適用。要不然就

是規定即使找到，也不知該如何運用。法條上每一個字明明都看得懂，可是偏偏就沒辦法拼湊出對應現實生活可以處理問題的實際行動，除了抱怨這部法律用詞過於艱澀，看不懂到底在講什麼外。有些管理委員覺得這套規定太過麻煩，詢問能不能撤銷登記或辦理解散。還有很多老舊社區大樓不管如何勸說，打死就是不願意成立公寓大廈管理組織，因為居民不相信這麼做真能帶來好處，反而擔心日後生活受到法律牽絆。在許多人眼中，這部法律不過是一堆政府訂出來綁住自己、礙手礙腳的規定，很少人對它寄予厚望。抱持期待者，也因為摸不著正確方向，熱情漸漸冷卻轉趨消極。這樣的態度使民眾在應用法律規定處理社區大樓公共事務時經常照自己主觀七折八扣，結果卻是欲

速則不達，甚至於徒勞無功。 　　民眾有所不知的是「公寓大廈管理條例」其實只是一套教人如何訂定規則的基本規則，說穿了不過是一連串處理公共事務的程序和標準，大部分規則還可以依照社區大樓的個別需要自行變更。它類似電腦程式語言的「格式」或「語法」，需要使用者自行填入「內容」、「指令」才能發揮功用。而真正重要、並且能夠幫助民眾解決問題的，是法律背後所依附、處理公共事務的原理原則，許多還是這那些我們曾在國中公民與道德中所學習、卻被遺忘、罕見真正實踐的基本道理。 　　要建立良好的管理，社區大樓居民必須透過持續正確的集體作為，才能夠累積智慧、建立有效的管理機制克服各種問題。否則就像學習英文一樣，閱讀工具書「如

何學習英文」，固然可以幫助讀者做更有效的學習。可是如果拒絕背誦單字片語，那英文還是不會進步。社區大樓居民若不修練內功、缺乏未雨綢繆的積極準備，等到問題發生才來找武功祕笈、打算靠劍譜中記載的招式解決問題，或是模仿別人動作依樣比畫，其實都為時已晚、無濟於事。 　　用機關槍零件，拼不出腳踏車來！「公寓大廈管理條例」的目的，是要讓集合住宅民眾用更文明、更有效的方法來解決生活上的問題。但在新的觀念、新的倫理與新的做法尚未建立或引進前，光看民眾目前解決問題的方法，就可以印證這部法律與他應該發揮的功能還有好長的一段距離。 　　許多管理委員會，至今仍用斷水、斷電來威脅住戶繳交管理費。這個方法行不通，就用通行卡

消磁、限制使用電梯來逼迫住戶就範。住戶車子亂停，叫警衛把車輪上鎖，不付贖金就不給放行。社區大樓停車場常見「任意停車、逕行拖吊」警示。這些早應該被時代淘汰的私刑或沒有效果的作法，至今仍然被廣被社區大樓採用。這顯示我們這個社會仍找不到腳踏車零件。因此大家拼湊出來的都是機關槍！民眾使的全是「躺屍劍法」，而非「唐詩劍法」！ 　　本書探討法律背後公寓大廈管理運作原理，以及介紹對應這些原理，能夠幫助社區大樓建立良好管理的方法。希望能夠帶給讀者一些新的觀念與不同的想法。對國內公寓大廈管理產生些微幫助，更期待早日看到「唐詩劍法」發揮作用、展現凌厲強大的威力。 　　筆者簡陋，野人獻曝！期盼社會各界賢能先進不吝給

予批評指正。 饒後樂謹識於民國九十九年六月八日